苏州工程律师

　　一、建筑商的风险与困惑：

　　建筑商作为建筑工程的承包者，在房产市场中，处于一个十分重要的地位。建筑公司的决策者们，既希望在房地产市场分一杯羹，又怕在接到工程后被工期、质量、验收标准、工程结算拖累，甚至血本无归。建筑商在承接建设工程过程，经常会面临以下一些风险：

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　　(一) 、保证金陷井

　　保证金的风险通常有二种：

　　1、虚假项目。有一家自称××房地产公司，声称可在上海浦东发包一个小区建设项目，通过中间人(介绍人)中介认识了香港某公司的项目经理，该中间人拿来了规划局的批复、项目建设的许可证、设计图纸、银行的资信证明等，所谓的陈总还陪同项目经理去看了现场(可能这是别的房地产公司的开发地块)，这位项目经理信以为真，就签订了合同草案，草案规定要付保证金人民币22万元，其中强调12万元为现金。工程款支付方式为进场备料款37%，工程施工至基础验收付至60%……等等。经律师调查，对方提供的银行资信证明中有破绽：一是将银行的名称打印错了;二是银行的代码是假的。由于律师的努力，这个所谓的“项目”最终未谈成，避免了建筑公司的损失。

　　2、真项目假公司。项目是真的，但所谓的发包人是假公司假老板。这种情况，往往是有人去拿了一些开发商的资料、设计图纸搞诈骗。骗子往往是拷贝一家假的公司(弄一份真的营业执照复印件，伪造一份法人授权委托书，自封总经理，临时借办公室，办公家具也是骗来的;……)有的骗术拙劣到愚蠢的地步，但还是有一些建筑商急于找工程而上当受骗。

　　(二)、“空手道”陷井

　　一些小型房产公司，公司自有资金严重不足，有的公司验资时就做了手脚，几乎是一家空壳公司，通过一些关系拿到一个项目，没有资金搞开发，银行贷款又有困难，于是搞什么联建，参建，或叫承包商带资垫资，少则垫资至基础工程，多则做到主体结构封顶。带资、垫资的后果非常严重。建筑公司为了既省钱，又赶工期，于是在建筑材料上作文章。于是少付甚至拖欠工人工资，工程质量事故也屡屡发生。如果房子造好后，由于种种原因房地产销售不景气(楼盘位置，结构不佳，配套不到位，拿不到大产证，房屋有种种质量问题)，或者房产商将资金挪作他用“调头寸”，建筑商造好房子，拿不到工程款，血本无归，工人拿不到工资不能回家过年。于是吵闹打骂，示威静坐，小业主付出了购房款，到期拿不到房子，或者房子有质量问题，或者拿不到小产证，三角债，多头关系，恶性循环。如某地的一个乡村俱乐部开发项目，开发商的墙上挂满了与政府官司员的合影，事实上开发商无资金，无实力，有一家建筑公司付了20万元定金后，满怀期待进场施工，但据律师资信调查，此项目根本不能做，完全是一个垫资项目，现场有一家某地公司，称已陷进沼泽地，进退两难。这些例子说明，不是给你什么工程你都能接，不是什么工程都可以赚钱。建筑公司的老总要从理性的角度，法律的角度去考虑投资。

(三)、合同陷井

　　现在建筑市场上，很多交钥匙工程，很多投资商，特别是外商，靠订立合同，靠打官司做房产生意。如某集团公司在某地接了一个基础工程项目，数亿元标的。开发商是一家外资企业，所有合同文本是外商提供的，合同文本有100多页，据说是外商用重金聘请了若干名中外律师起草的，文本中堆砌了大量的法律术语。约定的工程款只支付到30%，合同约定工程款余款支付前提为：甲方(建设方)签署验收确认书，并被质监部门评为优良工程之后支付。由于种种原因，工程验收未达到优良，甲方即以合同约定为依据，拒付70%的工程款。从这个例子可以看出，合同文字及条款对开发商，承包者的生死存亡息息相关，事实也说明，许多房产诉讼，胜诉的一方，不一定是有理的一方，而取决于合同条款是否占优势，书证是否充分。

　　(四) 、不平等条款的风险

　　在房地产开发中，建筑商始终处于被动的地位。开发商在招标投标过程中，施工合同随招标文件一并发送，开发商提供的施工合同的“范本”往往添加了很多不公平的条款。并且声明投标人，一旦中标必须在一定期限内无条件签署施工合同。承建商为了承建工程，只好违心接受。这将给工程决算及保证工程质量留下种种后遗症。 承包商在工程施工过程中，需要解决以下几个方面的问题：工期、质量、工程款支付、工程决算。在上述四个问题上，开发商与建筑商永远是一对矛盾。

1、关于工期。

　　根据2000年1月30日发布施行的《建筑工程质量管理条例》第十条规定“建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期”。条例规定的“合理工期”，法律上没有一个明确的说法，而在实施工程承揽过程中，开发商总是千方百计压缩工期，而建筑商为了接下工程，也违心地按开发商要求来决定不合理的工期。这样，承建商在合同规定的日期内往往不能按时竣工，造成日后的诉讼。按照规定，如果发包方(建设单位)任意压缩工期的，建设行政部门可以处以20万元以上50万元以下的罚款。再一个问题，是工期顺延的条件发包方与承包方在订立合同时，一般会就工期顺延的几个原因予以约定。常规的条件有：①设计变更;②工程量增减;③甲方未及时提供地质资料或未及时组织验收隐蔽工程;④不可抗力的原因，如雨雪天气，地震，山崩，塌方等。另外，还容易引起争议的是工期的约定不明确。一是合同中虽然约定拉开工期，但实际上甲方未发出开工通知，一起合同约定的日期与实际开工期的争议。司法实践中，开工期以甲方送达开工的通知之日起计算，如无开工同志，双方有异议，则以甲方支付进场备料之日起计算。还有一个工期叠加问题，也是法庭上争议的焦点，如开发一个小区，分东区、西区，合同中仅约定东区施工80天，西区施工日期为90天，而未约定东区竣工日期、西区竣工日期，引起争议。

　　2、 工程质量。

　　工程质量是房产投资中的一个热门话题。现在比较突出的，有二大问题，一是优良工程问题。很多开发商在签定合同时，一般都要求工程必须达到优良，但优良工程的标准似乎也要在合同中约定。比如优良率问题，如果基础工程优良，主体工程优良，优良率达到80%，算不算优良。二是工程如果达不到优良怎么办。比如有一份合同，甲方要求乙方承接工程必须达到优良，否则不予结算。合同表述上有几种方式①比如“力争”达到优良(“力争”是一个不确切的概念，对业主不利);②必须达到优良(“必须”二字对建筑商有较大的压力)。工程必须是合格工程，这是常识，如果达不到优良，定一个经济指标比较合理，即如果达不到优良，乙方可认罚总工程造价的1%至2%比较合理。

　　在司法实践中，不是合格工程的情况较少见，矛盾比较突出的，是质监验收合格后，保修期内的质量问题会有很多后遗症，麻烦少一点的，建设方与施工方就工程质量、工程结算发生矛盾，或者法庭上决胜败，如果麻烦大一点，还会引起一连串问题，不仅仅是施工方与房产商的矛盾，还会引起小业主与房产商、物业公司的的矛盾，房产商与银行的矛盾。以前合同约定的保修期，大多是一年，如果一年过去后仍然有质量问题怎么办，如地坪开裂，墙体倾斜开裂、屋面渗水、管道堵塞等等。房产商唯一的办法，就是拒绝决算，或者拒付保修金(一般是工程总造价的2%-5%)，而建筑商认为，保修期已满，工程尾款必须付清，双方协商不成，必然是法庭上见。