苏州工程律师

　　2009年6月27日凌晨5时30分许，上海市闵行区莲花南路罗阳路口西侧，“莲花河畔景苑”小区在建7号住宅楼整体倒覆，造成1名工人死亡，无人受伤。7号楼为钢筋混凝土剪力墙结构，共13层，基础采用PHC高强钢筋混凝土管桩，倒塌时主体结构已经完工，正在进行装修施工。

    后经专家组鉴定，楼房倒覆的原因是施工方将7号楼南侧开挖地下室挖出的土方堆置在7号楼北侧，大楼两侧产生的压力差使7号楼下部土体产生水平位移，基础桩受到土体挤压，过大的水平力超过了基础桩的抗侧能力，基础桩折断楼房失去支撑而倒覆。

上海楼倒倒

　　这起极其罕见的事故发生后，立即成为新闻大热点，倒覆的7号楼购房人纷纷提出赔偿要求，未倒覆的其他楼的购房人也担心所购房屋的质量和安全，不断通过媒体表达自己的诉求，甚至采取了一些激烈的手段。

　　笔者接受倒覆的7号楼二十一户购房人的委托，代理购房人向开发商索赔，最终帮助二十一户购房人获得了相对满意的赔偿。笔者作为此案的主办律师，在本文中对该案事实以及该案涉及到的法律问题做一些阐述及分析，大致从开发商与购房人、政府的行为两个角度展开。

　　一、上海楼房倒覆事件中的开发商与购房人的赔偿纠纷

　　上海莲花河畔景苑小区的开发商是上海梅都房地产开发有限公司，与购房人签有《上海市商品房预售合同》，并且依照《城市商品房预售管理办法》办理了商品房预售合同登记备案手续，以及按照《房屋登记办法》办理了预购商品房预告登记。

　　面对7号楼购房人的赔偿要求，7月11日，梅都公司拿出了“倒覆楼购房人赔偿方案”，给出A、B两种赔偿方案供购房人选择。A方案是退房赔钱，B方案是换房补差价，两个方案都需要对所购房屋估价之后才能确定赔偿额。8月21日购房人收到评估结果，评估价较原价上调15%——20%不等。评估价格选取的时点是8月13日，就是说评估价格是8月13日的价格。选取这个时点的理由是开发商在这一天向购房人发出了一份解除房屋预售合同的通知，通知声称从8月13日起解除房屋预售合同。

　　7号楼倒覆后，开发商梅都公司公开表示不再重建7号楼，不重建7号楼必然违背房屋预售合同，违约就要承担违约责任赔偿购房人的损失。2009年的房价一直是上涨趋势，本案中购房人的损失就是在重新购房时因房价上涨而多支付的购房款。梅都公司的意图就是希望通过这份解约通知达到解除购房合同的目的，不再承担解除合同之日之后因房价上涨购房人遭受的损失。实际上8月13日之后的一段时间上海房价正处于暴涨阶段，据购房人称，评估公司的人员在解答购房人质询时说：8月13日到公布评估结果的8月21日一个多星期的时间，上海的平均房价就上涨了每平米一千多。虽然8月13日的评估价格高于原购房价，但是这个价格仍旧不能买到同样品质的房屋，以8月13日的评估价补偿7号楼购房人，购房人肯定不能答应。所以有二十一户购房人不接受赔偿方案，决定聘请律师维权。

　　不同意8月13日的评估价，就不能让梅都公司的解约通知生效。笔者是8月25日与二十一户购房人正式签订委托代理协议，接受委托后的第一项工作就是向开发商梅都公司邮寄送达一份《不同意解除房屋预售合同的通知》，要求梅都公司重建7号楼并依照合同约定按时交房过户。

　　依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同的通知到达对方后合同即解除，对方有异议的必须提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条更明确规定，解除合同异议的诉讼必须在三个月内提起。

　　从上述法条看来，《不同意解除房屋预售合同的通知》似乎不能达到不解除合同的效力，其实不然，因为《中华人民共和国合同法》第九十六条是有前提的，这个前提就是必须因不可抗力或对方违约的而发出的解约通知才能“到达即生效”，在本案中，违约的是开发商梅都公司而不是购房人，楼房倒塌属于责任事故而不是不可抗力，所以梅都公司根本没有权利发出解约通知，梅都公司发出这样的通知只是玩弄法律手段而已，购房人的律师给梅都公司回复一份《不同意解除房屋预售合同的通知》，已经足够了。

　　而且，即使如梅都公司所愿，购房合同被认定已经解除，由于梅都公司并没有在8月13日返还购房款，二十一户购房人仍有权根据《中华人民共和国合同法》第九十七条要求梅都公司赔偿房价上涨的损失，房价损失的计算仍旧以房款返还之日为止，绝不会是发出解约通知的日期。按照梅都公司的如意算盘，不返还购房款，购房人就仍需按月归还购房按揭贷款；发出一份解约通知，购房人就会担心拿不到8月13日之后的房价上涨损失赔偿，在这经济手段与法律手段的双重压力之下，购房人就会被迫妥协。可惜这只是梅都公司的一厢情愿而已。

　　在收到购房人邮寄的《不同意解除房屋预售合同的通知》之后，开发商梅都公司知道购房人已经聘请了专业律师，就采取了鸵鸟政策，不再与7号楼二十一户购房人谈判，更不与购房人的律师做任何接触，直到11月14日在闵行区政府的主持下达成和解协议，本案最终以达成和解结案。

　　如果形成诉讼的话，估计梅都公司绝不会想到，购房人律师的诉讼方案是提起侵权诉讼，把开发商梅都公司、施工承包方众欣公司、施工监理方光启公司以及其他事故责任方一并列为被告告上法庭，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》，追究被告们的连带侵权赔偿责任。到那个时候，梅都公司这种发出解约通知却不返还房款的行为，将会被法庭认定为对消费者的欺诈。

上海楼倒倒

　　二、上海楼房倒覆事件中政府的行政行为

　　倒楼事件发生后，俞正声书记和韩正市长当日就作出批示，上海市各政府有关部门以及检察机关迅速介入，政府各部门迅速行动采取应急措施，开展了一系列调查鉴定，检察机关也迅速立案拘捕了相关责任人，梅都公司的账户也被迅速冻结。联合调查组和专家组7月3日确认并公布了7号楼倒覆原因，并委托专业机构对未倒楼盘进行详细检测给出专业结论和处理建议。7月29日，调查组公布了调查结论和对开发商、施工方、监理方等责任方的处罚。这些举措基本上履行了政府职责，得到了舆论的赞许。

　　但是到了后期，政府的行为就不那么光彩了。在购房人与开发商梅都公司的赔偿纠纷中，闵行区政府名义上是委派一位律师代表政府充当调解人，实际上成为了梅都公司的代理人，把与购房人谈判的事务完全揽到自己身上，结果是两边不讨好，购房人认为政府官员被梅都公司买通维护梅都公司的商业利益，梅都公司认为政府为了安抚购房人不惜多花钱，双方都对政府颇有怨言。从行政法规的角度来讲，充当民事纠纷的调解人并不是政府的职责，闵行区政府这么做的目的是为了早日消除倒楼事件的影响，避免购房人和梅都公司形成诉讼，导致倒楼事件旷日持久没有结局。

　　除此之外，闵行区政府还替梅都公司做主，请来了万科公司负责莲花河畔景苑项目的后期开发，指定上海建工集团总承包倒楼后的建筑工程，等等。这些做法虽然不会侵害购房人的利益，但是梅都公司以及梅都公司的股东是否情愿，就难说的很了。好在梅都公司是一个与闵行区梅陇镇政府渊源很深的公司，倒楼事件后梅都公司的几个主要负责人又进了看守所，政府在这种情形下“入主”梅都公司，捅了大篓子的梅都公司也不敢不从。地方政府与房地产开发商的紧密关系，由此可见一斑。

　　但是，万科公司与上海建工集团没有经过建筑工程招投标程序就擅自复工，则属于违法行为。倒楼后莲花河畔景苑项目的施工总承包方众欣公司被吊销了施工资质，不能再承担后续工程的施工。按照《中华人民共和国招标投标法》，莲花河畔景苑项目的后续工程应该进行招投标确定新的施工总承包单位，施工监理单位也是一样。上海建工集团在倒楼事故后进场抢险，可以认定为抢险救灾工程，依照《中华人民共和国招标投标法》第六十六条可以不进行招投标，但是从拆除倒覆的7号楼“楼尸”开始直至莲花河畔景苑项目竣工的所有后续工程，都不能认定为抢险救灾，应该履行招投标程序确定施工和监理单位。这不能不说是闵行区乃至上海市建设主管部门的一个错误。

　　更大的错误出自于闵行区规划与土地管理局。

　　重建7号楼应该是符合开发商梅都公司与二十一户购房人利益的最佳选择。重建7号楼并按期交付，因为双方签订的是房屋预售合同，梅都公司只要按期交房就不构成违约，赔偿纠纷就能彻底化解。即使是重建的7号楼不能按期竣工，梅都公司也仅需承担延期交付的违约责任，相对于不重建7号楼的根本性违约责任要小得多，对其他未倒楼盘的交付也不会有很大影响。

　　但是早在倒楼事件后不久，梅都公司就对外宣布7号楼不再原址重建，8月27日，接手莲花河畔景苑项目后续开发建设的万科公司也公布《莲花河畔景苑景观设计概念方案》，根据该方案，倒覆的7号楼原址处区域将建设园林绿化景观。对于万科公司来说，顺顺利利的把项目建设完成是最稳妥的策略，重建7号楼将带来诸多麻烦，多一事不如少一事，反正对7号楼购房人的赔偿也不需要万科出钱。即使是梅都公司希望重建7号楼，万科公司也不会同意。

　　9月2